宏觀看樓市: 簡介《樓市大辯論:終極大冧市》(文:黎志恆)

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何時可以「上車」,相信是每一個香港市民,都一直關心的問題。市面上不同形式的推銷,或有或無的催眠著眾人:買樓要趁早,否則的話待樓市繼續上升,將失去「上車」的機會。這番說辭,乃是樓市未曾下跌的時候,一眾推銷員的「大合奏」。

當市場傳出樓市暗盤下跌時,沒有多久又傳來「小陽春」,即是所謂低位回升的入市訊號。來來去去,不過是炒作美國聯儲局加息步伐放慢、失業率低,又或是比較股市及樓市的因果關係。大家又開始信誓旦旦,只要上述因素出現的話,樓市將會回暖云云。

大冧市的根據

《樓市大辯論:終極大冧市》一書中,沒有所謂的「水晶球」,更不懂預先編排到二十四節氣,幾時是「小陽春」、幾時是「大冬至」,沒有時間表及路線圖。本書只是按照一般基本的經濟分析,去判別現下的樓房是否值得投資,僅此而已。

參與樓宇的炒賣,必不可少的資金來源,就是由借貸市場而來。故此,樓市對於任何關於息口的消息,皆是相當敏感。只要問上一條有關息口的問題,相信各大推銷員皆不懂回答。那就是美國的經濟過熱,需要加息為其本國經濟降溫。如果美國的中性利率最終要加至3-3.5厘,為免借沽港元而資金外流,那香港的各大銀行,是否需要跟隨美國來加息呢?

若是的話,由於港美的息差過大,故此加息的步伐,將要雷厲風行來進行,樓市固然是非下跌不可;若不跟隨美國來加息,那香港將會因為息差問題,出現大規模資金外逃的情況,由於要捍衛聯繫匯率,最後不得不加息作結。

由此觀之,不論如何選擇的時候,加息的因素都會導敢樓市暴跌,何來入市時機呢?

風險管理才是投資王道

要估算一下樓價,只要按照書中提供的公式:即將現有的租金(rent),除以租金回報率(rental yield),便可以得知大概。重點在於租金回報率,乃是跟其他影響利率的因素比較。如果利率上升,將要提高租金回報率,才趕得上還款的步伐。現有租金沒有大改變的話,而租金回報率往上調高的話,不正是意味著樓市大跌嗎?

再者,現在的租金回報率,亦不過是2%左右。書中分別將房地產的租金回報,跟收息股及債市比較起來,發覺其中的息差相當闊。換而言之,以同一筆借貸,投資在收息股、債券當中,其回報比起投資在樓市為高。根據經濟學上的機會成本(opportunity cost)而言,「樓換股」、「樓換債」恰好是理性的分散風險行為。

從任何分析中,皆得出樓房並非良好的投資工具,所謂的專家誇大投資回報,亦只不過是造勢運動,好等待其他人入市,炒高價格來出貨。當然是不會替產品作任何的風險評估。


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