楊衞隆:對稱升跌之香港樓價正在崩潰

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HK

Image by Daxis

歐元區、美國和日本都有通縮憂慮,只有香港有健康的通脹2.5%。可是,沒有任何國家的人羨慕香港的通脹,因為香港通脹起因是樓價升得太多,推高通脹。香港價值100萬美元的住宅物業,在紐約只值60萬美元。如果香港住宅呎價要和紐約市看齊,樓價要跌4成,或者港元貶值4成。執筆時的港元兌美元匯率是1美元兌7.75至7.85美元。如果港元貶值4成,將會是1美元兌13港元。

我在另一著作《金翅PK鳥》講述香港住宅數目265.5萬遠遠超過家庭數目240萬。住宅供應過剩超過20萬單位。地產代理公司世邦魏理仕於2015年10月22日公布《全球生活報告:城市指南》,香港以呎價1,416美元成為全球最貴住宅城市,比第二名的倫敦呎價1,025美元高出38%。

想知道香港樓市前景如何,應該看看住宅物業交投量。如果香港樓市好景,樓價下跌,交投量應該上升。可是,香港樓價下挫,交投量跟著下降,肯定是樓市凶兆。2015年11月,香港樓價下跌,住宅物業交易減少至只有2826宗,創下有此記錄以來的歷史新低,比2015年10月下跌14.4%,對比2014年11月,更加下跌41.7%。請面對現實,香港樓泡已經爆破,樓價暴跌是理所當然的事情,問題只是香港樓價跌多少。2016年2月,瑞銀估計香港樓價會在2017年年底之前下跌3成。


香港樓價暴升暴跌是樓市版的撻生魚。樓市撻生魚和股市撻生魚一樣,有6年的周期。地霸和炒家控制供應,利用供求失衡炒高樓價。地霸聯手控制住宅供應量,政府停建居屋公屋又用勾地政策讓地霸主導香港土地供應和地價。2015年,香港住宅供應只有約13000個單位。2016年開始的3年時間,每年會有超過2萬個住宅單位供應。人為的供求失衡情況開始消失。地霸無法將樓價炒上去,就一定要將樓價撻下來。2003年沙士的樓市低潮期過後,2004年至2015年,香港樓價指數上升2.7倍。可是,同一時期的租金指數只是上升1.2倍。業主收租的回報只有約2厘。從租金回報看,香港樓價實在太高,樓價下跌一半,仍然太高。


40年前,當我還是中學生的時候,在圖書館溫習化學,成功計算出合理樓價是多少。計算方法十分簡單,租金顯示住宅的回報,回報顯示實際價值。一般的實際樓價運算有利率變數,我將租金回報和供樓成本作對比,利率因素互相抵銷。例如1年定期存款年息10厘,每年租金1萬元。樓價10萬元。每年利息剛好是1萬元。這時候,租金上升,買樓比較好,因為存錢在銀行收到的利息不夠交租。租金下跌,租樓比較好,因為將100萬元存在銀行,收到的利息多過交租。這是已經供斷或者一筆過支付樓價的住宅物業。供樓的情況是,樓價100萬元,供樓利息當然高過定期存款利息,例如息差是3厘。無論利率怎樣升跌,這個息差大致上保持平穩。


回到剛才的例子,樓按10萬元,年期20年,供樓年息13厘,每年供款14400元。定存利息收入1年1萬元。1年定期存款利率5厘,息差3厘,供樓年息降至8厘,每年供款9600元。定存利息收入1年5000元。對比存款利息收入和供樓開支,利率就會抵銷,只剩下息差。每10萬元樓價的供樓息差是每年約5000元。每10萬元樓價每年租金5000元就可以抵銷供樓的額外開支。某物業價格1000萬元,息差是50萬,那就是說每年租金高於50萬的時候,買樓好過租樓。每年租金低於50萬,租樓好過買樓。執筆時,香港的私人住宅樓價約500萬元,即是不論利率是多少,每年25萬租金是買樓租樓的分水嶺。如果你想買樓,樓價500萬,同區同類物業每月租金低於2萬元,不要買。執筆時,沙田第一城實用呎價11000元,300呎單位,樓價330萬元。每年租金應該高於165000元才有購買價值。實際租金只有每年12萬元。從租金去看,合理樓價是約240萬元,還要劈價90萬元才算合理。這是單純比較租金回報對比存款回報。我認為樓價去到10年租金才值得買,那是對比其他國家地區得出來的結果。香港的樓價完全離地,肯定要爆樓災。


香港二手樓市急凍兩三年,成交萎縮至物業代理無法生存。2015年11月,香港四大地產代理虧蝕嚴重。香港龍頭物業代理中原集團及旗下利嘉閣,11月份合共虧蝕超過4000萬元。美聯連同子公司香港置業亦虧蝕4000萬元。4大行加起來,2015年11月份虧蝕約8000萬元。美聯指,2015年11月的市況慘過2003年沙士和2008年金融海嘯時期,經營狀況「艱難辛苦」。2015年業績差,2016年更差。2016年1月,中原透露可能單月勁蝕3000萬,破歷年虧蝕記錄。如果樓市好景,香港地產代理業就不會像王小二拜年那樣,一年不如一年。難怪2015年開始,香港中小型住宅物業劈價頻傳,樓價劈掉兩三成的交易多不勝數。看來,香港樓價是小朋友玩小朋友格局,越搞越縮。


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