劉文心:中小型單位追落後

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最近本港豪宅市場主動搶客,東半山傲璇不久前推出三伙招標,以指引價計算,合共市值約13.8億元。其中一個複式單位,叫價5億元,平均呎價10.37萬元,如果售出,成為全亞洲分層豪宅新指標。但後來流標。

標投賣不去,但豪宅價格依然在高位徘徊,5、6、7、8萬元的高呎價成交,還是屢見不鮮,只是比較疏落。豪宅銷情雖然不甚強勁,但中小型單位,就賣個滿堂紅,不少上車盤新盤,都有理想表現,成績比起豪宅好。

其實,自從港府推出雙倍印花稅之後,豪宅單位的表現比起以前大大遜色,因為只要業主擁有另外一個物業,買賣就要付出雙位印花稅,即使是300萬元以下的上車盤,也要由1.5%,加至3%。如果是2173.913萬元或以上的,由4.25%加至8.5%,要付出雙倍印花稅稅款。

再加上額外印花稅20%,如果閣下更是非香港永久居民,就要再多付15%買家印花稅,如果閣下要買一個約2,200萬元的豪宅,所付的稅款是樓價40%以上,未見官先打八十大板,你還有幾多興趣購買港樓豪宅呢?

在香港購買豪宅,對於外地人來說,已然興趣不大,除非買家真得迫於無奈要到香港居住兼且一定要買樓,否則,一定不會出手太過大手筆付重稅買貴樓。

因為受到重稅打擊,豪宅表現一般,但中小型樓宇的追落後,卻樂此不疲。回想廿一年前,香港當時樓市比較劃一,豪宅和中小型單位,建築呎價大致都是1,300元,所以,已經有些醒目人士,大手掃入豪宅。因為他們感到,豪宅的價錢無理由與中小型單位相若,理應有比較大的差異,即是說,豪宅應該貴過中小型單位。

經歷了廿一年的轉變,豪宅實用呎價6、7萬元一呎,比比皆是,中小型住宅最多只是1、2萬元,比起豪宅根本是大大落後,為何有如此大的差距?現在中小型住宅樓市在這一兩年才起動,這個追落後趨勢,應該尚未到盡頭,可能尚有一些上升空間。

當然中小型樓市追落後,樓價向上對於一些尚未上車的小市民而言,並不是好消息,因為他們仍然繼續為上車而努力,如果樓價再上,他們確實難以追車。不過,現實是殘酷的,樓價不會因有人未「上車」而會停下來,未上車的只有繼續追,直至追到上車或者放棄為止。

可是,大家要知道,現在中小型單位的稅率比起豪宅低得多,要買樓的都只會集中在中小型單位,因為稅率因樓價越高越貴,買家會退而求其次,寧一次過買入幾個中小型單位,稅率還是比較豪宅的一個單位便宜得多呢!如果閣下有錢,也會買中小型單位,節省了稅款,就可提高取勝的機會。相信在未來一年半載,中小型單位的市況,仍然主宰著樓市的大局,豪宅暫時不易成為市場的主導。


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