劉文心:樓奴租奴都是當奴

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圖片來源:Philip Wong

這一年來,香港有很多人爭論,人生苦短,值不值得千辛萬苦的供樓做樓奴。如果要在香港生活,不置業供樓,也要租屋居住,換言之,就要做租奴。可是,樓奴和租奴都是不折不扣的當奴,假如兩害選其輕,寧做樓奴不當租奴。

近幾年,樓奴這個名字,先在中國響起,然後吹到來香港,引起市民廣泛討論。不是討論,而是爭論,爭論做樓奴和租奴,看哪一個沒有吃那麼吃虧。

部份人批評,香港是畸型的,樓價那麼昂貴,置業做業主,供樓花去了隨時逾半薪金,一供就供二三十年,人生就是供樓那麼無意義的嗎?樓奴絕對是不值得做的。但批評做樓奴的,普遍是租樓居住,或是入住政府的公屋。如果是居住在公屋,恭喜你,你可以繼續以低廉租金解決到居住難題。但入住公屋是要有入息審查,你薪金不高,才可以得到政府的照顧,高於標準,唯有找租金比較高的私人住宅,解決住屋問題。

至於居住在私樓的,被逼加入租奴的行列,租客覺得,業主如果開天殺價,要求太高的租金,租客可以一搬了之。但俗語有云:「上屋搬下屋唔見一籮穀!」,搬得幾次屋,不少寶物也要被逼丟棄,十分可惜。而且搬屋未必可以減低租金支出,因為到處都是貴租之外,搬屋運輸和思量時間,也是一種高昂成本。

最關鍵之處,租屋的租金支出是無了期的,一日租屋住,一日要交租,其實,租客也是租奴,而且要做足一世。反之,置業做業主,當然要做樓奴,但樓奴總有完結的一日,供樓年期多數是二十五至三十年,可以脫身不再做樓奴。然後就可以享受「白住」的優惠,不必供樓或者交租,每個月所節省下來的金錢,閣下便可以將之「私有化」存入銀行戶口,隨意調動。

再者,租樓每隔一兩年便要面對加租,業主加你兩三成租金,算有良心,獅子開大口要加你五成,你也無可奈何,接著答案就是去與留。就以今年首九個月而論,住宅租金已經上升了7.82%,即是說,租客的支出擔子,加重了7.82%,閣下的薪金加幅,跑得贏租金嗎?

另一方面,本港住宅樓價同期上升7.71%,升幅跑輸了給租金,但樓價的升值,是閣下資產的增值。你認為樓價資產升值和租金開支上升,哪一個對你有利呢?

還有,物業資產升值,當你需要江湖救急,拿著資產證明去銀行求救,你也可以套現得更多。而且以物業資產作抵押,在銀行借錢,會獲得明顯低得多的借貸利息,因為有抵押貸款,銀行有保證,收取的貸款利息比起無抵押貸款,優惠得多。

當然閣下可以說離開香港,避開做樓奴和租奴,但環球金融海嘯之後,未受衝擊的亞洲富豪,已經到世界各地包括美加、歐洲、亞洲以至台灣大手掃貨,買了不少物業實物資產,樓價和租金都升了不少,天下還有樂土嗎?


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